Rotineiramente sou sabatinada sobre a importância de um contrato comercial sob medida!

Basta dizer que 70% das pequenas e médias empresas tem o sucesso do seu negócio DIRETAMENTE LIGADO, a um bom contrato de locação firmado.

A maioria das empresas para as quais uma SEDE FÍSICA seja ESSENCIAL para o desenvolvimento da atividade comercial e não tenham sede própria, O QUE PODE REPRESENTAR A MAIORIA dos negócios no Brasil, irão sem restrição, precisar ALUGAR imóvel!

E, para garantir o sucesso do desempenho de suas atividades precisam ESTABELECER NA FASE INICIAL DE CONTRATAÇÃO DA LOCAÇÃO, condições locatícias FAVORÁVEIS e sob medida para obter uma saudável condução financeira do seu negócio.

Além das muitas cláusulas necessárias a se prever para GARANTIR SUA SAÚDE FINANCEIRA e consequentemente o Sucesso do empreendimento, está a Cláusula que VEDA OU PERMITE que o PONTO COMERCIAL possa ser exercido, ou existir.

Assim, hoje escolho falar sobre O Direito Imaterial do Ponto Comercial e o Direito Material do Fundo de Comércio, aos quais TODO EMPREENDEDOR está submetido neste regime DE LOJA FÍSICA.

O PONTO COMERCIAL SÓ NASCE JURIDICAMENTE SE HOUVER PREVISÃO CONTRATUAL OU SILÊNCIO CONTRATUAL

Vamos direto ao ponto: no Brasil, ninguém “ganha” um ponto comercial por simpatia contratual. Tampouco ele aparece por mágica na matrícula ou se transfere em cartório. O ponto comercial, como direito juridicamente exigível, não nasce da esperança do locatário, mas da combinação de três fatores duros da prática jurídica:

Contrato escrito com prazo determinado;
Exercício contínuo da atividade no mesmo local;
E, ou autorização expressa, ou, no mínimo, silêncio tolerado do locador.

E se não houver previsão expressa nem silêncio contratual qualificado? Simples: não há ponto juridicamente exigível. Há apenas um sonho empresarial sem lastro legal.

BREVE HISTÓRICO: DE ONDE VEIO ESSE TAL DIREITO AO PONTO?

A proteção jurídica ao ponto comercial não nasceu no Código Civil e nem foi “invenção” da Lei do Inquilinato. Ela vem da doutrina francesa do início do século XX — do famoso droit au bail, que garantia ao comerciante a permanência no imóvel onde a clientela já o reconhecia.

O Brasil importou essa lógica em 1934, com o Decreto nº 24.150/34, que permitia, pela primeira vez, a renovação compulsória da locação comercial. Essa norma ficou conhecida como a “lei das luvas”, pois regulava inclusive o pagamento pelo ponto entre antigos e novos locatários. Foi revogada, mas deixou semente.

Hoje, quem dita a regra é a Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato. O art. 51 traz os requisitos objetivos para que o locatário comercial tenha direito à renovação compulsória — e, na prática, isso só ocorre se o ponto já existir de fato e for tolerado juridicamente.

MAS ATENÇÃO: PONTO COMERCIAL NÃO É FUNDO DE COMÉRCIO

O ponto comercial é o endereço com valor agregado pela clientela. O fundo de comércio é o conjunto organizado de bens e direitos ligados à atividade empresarial. Ambos podem dialogar, mas não se confundem, nem juridicamente, nem contábil ou contratualmente.

O QUE DIZ A JURISPRUDÊNCIA?
STJ – REsp 789.642/SP

“A titularidade do ponto como bem imaterial exige, para o locatário, autorização expressa ou convenção específica com o locador.” STJ – REsp 1.116.990/SP

“A proteção legal do ponto visa garantir a estabilidade do fundo de comércio desenvolvido naquele local.”
Ou seja: o ponto não precisa estar no contrato para existir, mas precisa do silêncio tolerado e da ciência do locador para ser protegido.

CONCLUSÃO INCÔMODA PARA ALGUNS, MAS JURIDICAMENTE NECESSÁRIA:

O ponto comercial só nasce juridicamente em dois cenários:
Fora isso, o que há é apenas atividade empresarial sob risco, sem garantia de renovação, sem indenização e sem direito subjetivo à clientela.

RECOMENDAÇÃO PARA CONTRATOS DE LOCAÇÃO:

Para locadores: preveja expressamente que não há cessão de ponto nem direito de retenção ao final. Use cláusulas de renúncia e vedação à indenização.

Para locatários: se for investir, negocie cláusula de cessão, valoração do ponto, ou ao menos direito de preferência.

Porque, no fim, o que protege não é a boa intenção — é a redação do contrato ou o silêncio que se transforma em tolerância jurídica.